August 30

Анализ недвижимости в России 2024

На сегодняшний день строительство новых домов в России составляет более 5% от всего ВВП. На недавнем заседании Центрального банка (ЦБ) ключевая процентная ставка была значительно повышена до 12%, и на рынке ожидается дальнейшее повышение ставок.

ключевая ставка банка РФ

Изучая динамику цен за квадратный метр в Москве, резкий рост стоимости в основном объясняется льготной ипотечной программой и определенными предложениями от застройщиков, которые предлагают более низкие процентные ставки по ипотеке по сравнению с обычными кредитами. Это искусственно стимулировало спрос на первичном рынке жилья, что привело к инфляционному пузырю в этом секторе. В результате стоимость квадратного метра в новых домах теперь превышает стоимость на вторичном рынке более чем на 20%.

Тем не менее, анализ динамики цен в рублях за квадратный метр показывает стагнацию цен, в то время как цены в долларах остаются на уровне 2016-2018 годов.

динамика цен
динамика цен

Центральный банк России предполагает необходимость уменьшения разрыва между первичным и вторичным рынками недвижимости. Это может включать в себя изменение условий льготных ипотечных кредитов или более строгие требования к заемщикам, что приведет к сокращению объема ипотечных кредитов. Как результат, спрос на новое жилье снизится, и разрыв в ценах между вторичным жильем и новостройками сузится.

Тем не менее, возникает вопрос: при таком большом объеме строительства и практически неизменной численности населения, кто покупает жилье в новостройках и кто приобретает существующее жилье? Это свидетельствует о перераспределении населения и снижении плотности населения. Новые построенные районы не полностью заселены – некоторые квартиры остаются невыкупленными или пустующими, возможно, приобретены как инвестиции в периоды роста цен.

динамика населения РФ
объемы построенного жилья

В условиях повышенной инфляции, ужесточения требований банков к заемщикам и, как следствие, снижения спроса на новостройки, стоимость первичного жилья, вероятно, будет снижаться для уменьшения разрыва в ценах по сравнению с вторичным рынком. Центральный банк тем самым управляет политикой цен. Но полное отменение льготных ипотечных программ все же невозможно из-за возможного негативного воздействия на строительную индустрию и связанные с ней секторы. Тем не менее, становится явным необходимость значительного сокращения разрыва в ценах в текущих обстоятельствах.

На сегодняшний момент имеется существенный риск для спроса на недвижимость. Банк России повышает с 1 октября 2023 года надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Мера направлена на ограничение рисков заемщиков и банков. Пресс релиз тут https://www.cbr.ru/press/pr/?file=638261611512660659FINSTAB.htm

Принимая во внимание инвестиции в недвижимость и анализируя спрос, графики, отображающие стоимость квадратного метра и показатели работы застройщика, такого как компания "ПИК", свидетельствуют о недостатке интереса к их акциям, даже на фоне растущих цен за метр. В контексте стагнации цен, высокой процентной ставки Центрального банка, ограничений на кредитование, в частности на ипотеку, сейчас маловероятно проявление интереса к инвестированию в застройщиков, пока ситуация не изменится.

график стоимости квадратного метра и график одного из застройщика